Il caso Alì

Legambiente Padova propone un’analisi critica dello studio presentato dalla società “Terre srl” sul nuovo polo logistico Alì a Granze di Camin

 

Negli articoli apparsi sui quotidiani locali i risultati dello studio commissionato dal Comune di Padova alla società Terre Srl, sul progetto del polo logistico di Alì a Granze di Camin, sono stati per lo più interpretati come un’argomentazione a sostegno del progetto, in quanto le compensazioni proposte consentirebbero un sostanziale positivo riequilibrio dell’ecosistema urbano.
Una analisi critica del documento non può però che condurre ad una conclusione del tutto opposta..

1. Per quanto concerne l’impatto sull’ambiente e sugli abitanti, lo studio evita un confronto diretto tra la situazione attuale e la situazione che si verrà a determinare con la realizzazione del nuovo polo logistico, progettato per sostenere l’apertura di due nuovi supermercati all’anno e per sviluppare l’e-commerce. Diagrammi e tabelle riportati nello studio fanno esclusivamente riferimento ad un confronto con scenari improbabili, quando non del tutto irrealistici, come ad esempio la realizzazione del nuovo hub logistico senza crescita delle vendite.
Se si rielaborano i dati per un confronto tra lo stato attuale e lo scenario che realisticamente verrà determinato dall’entrata in esercizio del nuovo polo commerciale, tutti i valori relativi all’impatto ambientale registrano un deciso peggioramento. In particolare, le emissioni climalteranti aumenteranno del 49%, mentre l’indice relativo alle malattie dovute alle polveri sottili (PM 2,5) aumenterà del 62%: il che, se si considera una popolazione interessata di circa 48.230 abitanti, comporterà 700 casi in più di malattia ogni anno.

2. La seconda parte dello studio affronta il tema dei servizi ecosistemici che verranno distrutti a seguito dell’intervento. Sulla metodologia utilizzata per la valutazione del danno sorgono molti dubbi.
Terre srl infatti considera i terreni come del tutto avulsi dal contesto urbano e dalle indicazioni della pianificazione territoriale, che li individuano come appartenenti ad un corridoio ecologico principale (PTCP), come parte essenziale della cintura verde periurbana (PAT e PI) e del sistema di parchi agro-paesaggistici previsti sia dal Piano del Verde urbano, sia dal Piano degli Interventi. Aspetti sicuramente non secondari in quanto nella valutazione delle valenze ecologiche di ogni luogo non si può prescindere dalla sua specifica localizzazione e dalle sue relazioni con l’intero territorio che va letto e analizzato come un unico ecosistema ambientale.
Ciò premesso, discutibili appaiono anche i criteri utilizzati per attribuire dei valori monetari ai servizi ecosistemici laddove lo studio di Terre srl omette di citare la tabella 124 del Rapporto Ispra, che fa riferimento alla perdita patrimoniale di un terreno derivante dagli  “impatti a lungo termine generati dall’impermeabilizzazione”, dove la valutazione economica della perdita relativa allo stoccaggio del carbonio è di ben 220 volte superiore ai valori utilizzati nello studio, mentre quella relativa alla produzione agricola é superiore di 55 volte.

3. La terza parte dello studio riguarda le possibili compensazioni ambientali conseguibili investendo i circa 2,8 milioni derivanti dal “contributo straordinario di costruzione”. Qui proprio i conti non tornano.
Gli elevati valori attribuiti all’infiltrazione delle acque, sarebbero in particolare derivanti da interventi che prevedano 3 ettari di forestazione urbana, 1 ettaro di fasce tampone e siepi campestri, 1 ettaro di orti e uno stagno di circa mezzo ettaro. Se però esaminiamo le localizzazioni previste per questi interventi compensativi, non si può non osservare che ricadono tutti su terreni agricoli e naturali, già oggi caratterizzati da una permeabilità ottimale. Non si comprende dunque quali benefici possano produrre rispetto allo stato attuale.
Per quanto concerne la produzione agricola, la perdita relativa ai 15 ettari di suoli agricoli sarebbe più che compensata dalla realizzazione di un ettaro di orti urbani condivisi. Una conclusione palesemente assurda che evidentemente, come già abbiamo fatto notare, non considera il valore patrimoniale dei terreni agricoli ovvero il fatto che un suolo naturale può sempre essere riconvertito a pratiche agricole più redditizie e ambientalmente sostenibili: il che ovviamente non potrà più avvenire se il suolo viene sigillato con cemento o asfalto.
Inaccettabile appare d’altra parte l’ipotesi di localizzare sia il principale intervento di forestazione urbana sia un’area umida nei tre ettari di terreni agricoli del Basso Isonzo già destinati ad un progetto sperimentale del Parco agricolo del Basso Isonzo, in corso di realizzazione grazie anche ad una mobilitazione popolare durata anni.

4. Un’ultima osservazione riguarda il cosiddetto contributo straordinario di costruzione che Alì dovrà versare a norma del Dpr 380 del 2001. La norma stabilisce che, qualora il Comune su istanza di privati approvi una variante al Piano regolatore rendendo edificabili aree agricole, il Comune debba richiedere all’imprenditore privato un contributo straordinario non inferiore al 50% del plusvalore fondiario generato dalla Variante. Il decreto delega però alle Regioni ed ai Comuni la determinazione dei criteri cui attenersi nella determinazione del contributo.
Dallo studio di Terre srl l’entità del contributo richiesto ad Alì risulterebbe pari a circa 2,8 milioni di euro. Ma in realtà quale sarà il reale plusvalore fondiario di cui potrà avvantaggiarsi l’impresa se verrà approvata la Variante al Piano degli Interventi?
Difficile effettuare un calcolo preciso, ma alcuni dati possono suggerirci un valore approssimativo. Attualmente, nelle offerte di vendita presenti nel sito web Immobiliare.it, le aree agricole prossime alla zona industriale di Padova hanno un valore di non più di 110.000 €/ettaro, mentre le aree edificabili ancora presenti in zona industriale hanno un valore variabile tra i 2.300.000 ed i 2.600.000 €/ettaro. Pur considerando il minore tra questi due valori, la differenza tra un terreno edificabile ed un terreno agricolo è dunque pari a 2.190.000 €/ettaro. Moltiplicando questo valore per i 15,4 ettari di proprietà della società Alì, ne risulterebbe un plusvalore di circa 33,7 milioni di euro, dei quali solo una parte irrisoria verrebbero versati alle casse del Comune di Padova.

Sergio Lironi, presidente onorario di Legambiente Padova
Sintesi a cura della Redazione di Ecopolis

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Legambiente Padova si unisce al cordoglio generale per la morte di Francesco Canella, fondatore della catena di supermercati padovana Alì.  Imprenditore di spessore, negli anni ha coniugato la crescita della propria impresa con l’attenzione al mondo del sociale.