L’architetto Pierluigi Matteraglia, esperto di pianificazione e tutela ambientale, analizza con precisione la proposta di legge regionale sul consumo di suolo e la rigenerazione urbana.
Obiettivo della legge sarebbe rigenerare il tessuto urbano degradato, attraverso demolizioni, ricostruzioni e trasferimenti che non vadano ad aggredire la campagna.
Ma l’architetto mostra criticità e contraddizioni di un progetto di legge che considera del tutto inadeguato.
Tra i primi aspetti problematici la lentezza del processo: sebbene uno degli obiettivi sia sostituire la “rigidità” degli strumenti urbanistici con la “flessibilità” e la “rapidità”, osserva Matteraglia, si prevedono allo stesso tempo molti obblighi che, di fatto, ne allontanano realizzazione. Serviranno infatti almeno due anni per arrivare alla progettazione architettonica: non solo servirà infatti aspettare 180 giorni dall’approvazione della legge affinché la giunta regionale possa deliberare sui limiti del consumo di suolo, sugli obiettivi di recupero urbano e sui criteri degli incentivi.
Ma servirà anche adeguare i Piani di assetto del territorio (PAT), individuando gli ambiti da riqualificare e, infine, approvare i relativi piani attuativi. Si tratta di un tempo eccessivo, considerando tanto che la domanda edilizia rischia di spostarsi altrove per la varietà dell’offerta, quanto che i PAT già riguardano aspetti, come le aree degradate e criteri sugli incentivi, su cui si richiede di deliberare nuovamente.
La ragione vorrebbe essere la chiara individuazione degli ambiti dei singoli interventi; ma, obietta Matteraglia, il risultato è che saranno solo i proprietari delle aree delimitate ad avvalersi degli incentivi e dei premi, mentre la rigenerazione è un processo articolato che deve interessare anche i proprietari delle zone che saranno oggetto dei crediti edilizi per la costruzione.L’aver centrato il progetto sulle zone incentiva infatti la rendita edilizia, aumentando a dismisura il valore delle trasformazioni a cui solo pochi possono accedere.
È un procedimento che dovrebbe essere rovesciato: stabilire i criteri di rigenerazione per consentirne l’applicazione a chi, avendone i requisiti, ne fa richiesta, con il conseguente incentivo delle operazioni imprenditoriali e non speculative.
Critiche dell’architetto anche sugli incentivi e sulla qualità urbana della rigenerazione. Incentivi volumetrici che permettono l’allargamento degli edifici fino al 50% possono far levitare il valore fino a venti volte: si tratta però di aumenti che sono del tutto ingiustificati. Ma è il tipo stesso di premio a essere messo in discussione: escludendo altre forme di incentivo, sostiene Matteraglia, si ottiene a un sovraccarico urbanistico. Uno sviluppo che non solo si svilupperà in verticale, per diradare l’area degradata, ma che, in ogni caso, non è certo che garantirà la durabilità, il risparmio energetico e sicurezza senza aumentare a dismisura i costi.
sintesi a cura della redazione ecopolis
scarica qui il contributo originale dell’arch. Pierluigi Matteraglia
… come fa un’operazione imprenditoriale a non essere speculativa?
Per dirlo in due parole: l’utile o ricchezza economica nasce quanto viene inserito valore aggiunto, lavoro, applicazione di intelligenza, capacità di combinare i fattori produttivi che sono tipiche caratteristiche imprenditoriali. La speculazione si verifica invece quando l’incremento di valore è generato ad esempio da un vantaggio localizzativo come un’area dotata di servizi e una non dotata: i servizi sono un investimento pubblico che avvantaggia qualcuno a discapito di qualcun’altro e quel qualcuno non restituisce il maggior valore di cui gode al pubblico sotto forma di tasse; la speculazione nasce anche laddove un piano urbanistico generale assegna delle potenzialità o delle possibilità di trasformazione o di rigenerazione ad un’area e non a quella contermine. In tutti questi casi l’aumento di valore è dovuto ad un segno sulla carta e non a capacità imprenditoriali